Comment fonctionne une SCCV dans la construction d’un programme neuf ?
La SCCV (Société Civile de Construction Vente) est la structure juridique utilisée par les promoteurs pour porter une opération d’immobilier neuf de bout en bout : de la recherche foncière à la livraison du logement neuf.
Elle sépare les risques par opération et sécurise l’achat neuf pour l’acquéreur. Voici, étape par étape, le déroulé d’un programme neuf réalisé par une SCCV.
1) Création de la SCCV & recherche foncière
Le promoteur crée une SCCV dédiée au projet, avec ses partenaires financiers. L’objectif unique : construire et vendre un ensemble de logements au sein d’une construction neuve.
Première mission : identifier un terrain constructible compatible avec le PLU, la demande locale et la faisabilité architecturale. L’analyse porte sur l’emplacement, la densité, les servitudes et la rentabilité.
2) Promesse de vente & conditions suspensives
La SCCV signe une promesse de vente (ou compromis) avec le propriétaire du foncier. Elle intègre des conditions suspensives classiques :
- Obtention d’un permis de construire purgé de tout recours,
- Obtention de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA),
- Accord de financement bancaire,
- Atteinte d’un seuil de pré-commercialisation (souvent ≥ 50 %).
Tant que ces conditions ne sont pas levées, le terrain n’est pas acquis : la SCCV limite ainsi le risque avant de lancer la construction neuve.
3) Conception & dépôt du permis de construire
La SCCV mandate un architecte et des bureaux d’études (structure, fluides, thermique RE2020). Les plans définissent la typologie du programme immobilier neuf
(studios, T2, T3, T4, T5, T6, maisons, etc.). Le dossier est déposé en mairie ; après l’arrêté, le permis doit être purgé (délais de recours) avant de poursuivre.
4) Lancement commercial & obtention de la GFA
À l’obtention du permis, le promoteur lance la commercialisation du programme neuf. Les prix de lancement sont souvent les plus compétitifs pour atteindre rapidement le
quota de réservations exigé par la banque et obtenir la GFA, garantie essentielle qui sécurise l’achat neuf en VEFA. C’est la raison pour laquelle on observe régulièrement des offres de lancements attrayantes.
Une fois la GFA obtenue et les conditions levées, la SCCV procède à l’achat définitif du terrain chez le notaire.
5) Démarrage du chantier : des fondations à la mise hors d’eau/hors d’air
La SCCV signe les marchés avec les entreprises (gros œuvre, second œuvre, lots techniques). Le chantier suit les étapes clés :
fondations, élévation des structures, mise hors d’eau et hors d’air, cloisons, réseaux, finitions et espaces extérieurs.
En VEFA, les appels de fonds sont réglementés :
| Étape | Plafond légal d’appel de fonds |
|---|---|
| Achèvement des fondations | jusqu’à 35 % |
| Mise hors d’eau | jusqu’à 70 % |
| Achèvement | jusqu’à 95 % |
| Livraison | solde (5 % max) |
6) Livraison des logements neufs & garanties
À la livraison, l’acquéreur vérifie son logement neuf (réserves le cas échéant). Les garanties légales s’appliquent :
parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans sur les équipements) et décennale (10 ans sur les éléments structurels).
Les parties communes sont réceptionnées par le syndic.
7) Dissolution de la SCCV
La SCCV n’a qu’un objet : réaliser et vendre le projet. Une fois tous les lots cédés et les comptes soldés, elle est liquidée et dissoute.
Chaque opération d’immobilier neuf est ainsi isolée juridiquement et financièrement.
Pourquoi la SCCV est le standard de la promotion ?
- Isolation des risques par opération, lisibilité pour les banques et les acquéreurs,
- Souplesse pour accueillir des investisseurs/partenaires,
- Gestion comptable et fiscale dédiée au programme neuf,
- Parfaite compatibilité avec la vente en VEFA et la construction neuve.
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